Para financiar um imóvel de R$ 400 mil em 2026 com 20% de entrada, você precisa de renda bruta de pelo menos R$ 10.160/mês na Tabela Price – ou R$ 12.790/mês no SAC, onde a primeira parcela é maior mas você paga até R$ 80 mil a menos em juros ao longo do financiamento. A escolha entre Price e SAC é a decisão mais importante que a maioria dos compradores toma sem entender as consequências.
Comprar um imóvel é a maior decisão financeira da vida da maioria dos brasileiros. E também a mais mal compreendida: poucos sabem exatamente o que os bancos exigem, quanto vão pagar no total ou quando o FGTS pode ajudar. Este guia traz os números reais de 2026.
Taxas de financiamento por banco em 2026
| Banco | Taxa (a.a. + TR) | Modalidade | Parcela mín. (R$ 300k, 360m) |
|---|---|---|---|
| Caixa (SBPE) | 10,89% a 11,99% | Price ou SAC | R$ 2.724 a R$ 2.979 |
| Caixa (MCMV faixa 2/3) | 7,66% a 8,16% | SAC | R$ 2.084 a R$ 2.159 |
| Itaú | 11,49% a 12,49% | Price ou SAC | R$ 2.867 a R$ 3.134 |
| Bradesco | 11,29% a 12,29% | Price ou SAC | R$ 2.820 a R$ 3.065 |
| Santander | 11,99% a 13,00% | Price ou SAC | R$ 2.979 a R$ 3.218 |
Taxas de referência maio/2026. TR (Taxa Referencial) estimada em 0,07%/mês. Parcelas calculadas na Tabela Price para R$ 300 mil em 360 meses. Valores aproximados – simule no site de cada banco para sua situação. Fonte: Banco Central.
Renda mínima por valor do imóvel (2026)
Os bancos limitam a parcela a no máximo 30% da renda bruta familiar. Veja a renda mínima para os imóveis mais comuns, com 20% de entrada e 360 meses na taxa de 11% ao ano:
| Valor do imóvel | Entrada (20%) | Valor financiado | Parcela (Price) | Renda mínima |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 40.000 | R$ 160.000 | R$ 1.524 | R$ 5.080/mês |
| R$ 300.000 | R$ 60.000 | R$ 240.000 | R$ 2.286 | R$ 7.620/mês |
| R$ 400.000 | R$ 80.000 | R$ 320.000 | R$ 3.048 | R$ 10.160/mês |
| R$ 500.000 | R$ 100.000 | R$ 400.000 | R$ 3.810 | R$ 12.700/mês |
| R$ 700.000 | R$ 140.000 | R$ 560.000 | R$ 5.334 | R$ 17.780/mês |
| R$ 1.000.000 | R$ 200.000 | R$ 800.000 | R$ 7.620 | R$ 25.400/mês |
Tabela Price, taxa de 11% ao ano + TR, 360 meses, sem seguros. Renda mínima = parcela ÷ 30%. Renda familiar pode somar salários do casal. Simule com sua taxa exata no simulador da Caixa.
Price vs SAC: qual escolher?
Essa é a decisão que mais impacta o custo total do financiamento – e que a maioria toma sem entender as diferenças:
| Característica | Tabela Price | Sistema SAC |
|---|---|---|
| Parcelas | Iguais do início ao fim | Decrescentes (maiores no início) |
| Primeira parcela (R$ 300k, 11% a.a.) | R$ 2.286 | R$ 3.583 |
| Última parcela (R$ 300k, 11% a.a.) | R$ 2.286 | R$ 845 |
| Total pago (R$ 300k, 360 meses) | R$ 822.960 | R$ 740.610 |
| Juros totais | R$ 522.960 | R$ 440.610 |
| Economia no SAC | R$ 82.350 a menos em juros | |
Simulação com R$ 300 mil financiados, taxa de 11% ao ano, 360 meses, sem TR. O SAC representa economia real de juros – mas exige renda maior para suportar as parcelas iniciais mais altas.
Regra prática: se sua renda permite pagar a primeira parcela SAC confortavelmente (abaixo de 25% da renda, para ter margem), escolha SAC. Se a primeira parcela SAC comprometeria mais de 30% da renda, use Price e foque em amortizar antecipadamente com 13º e FGTS.
Como usar o FGTS no financiamento
O FGTS pode ser usado de três formas no financiamento imobiliário:
Publicidade
- Entrada: abater o valor financiado, reduzindo a parcela e os juros totais – o uso mais eficiente.
- Amortização extraordinária: quitar parcelas da dívida a qualquer momento, reduzindo o prazo ou o valor das parcelas.
- Pagamento de parcelas: usar até 80% do saldo para pagar no máximo 12 parcelas consecutivas – apenas para SBPE, com carência de 2 anos entre usos.
Condições obrigatórias para usar o FGTS:
- Imóvel residencial urbano (não é possível para imóvel de lazer ou rural)
- Não ser proprietário de outro imóvel no mesmo município ou região metropolitana
- Não ter usado o FGTS para imóvel nos últimos 3 anos
- Ter no mínimo 3 anos de trabalho com carteira assinada (somando todos os empregadores)
O que os bancos analisam para aprovar o financiamento
| Critério | Exigência típica | Dica para aprovação |
|---|---|---|
| Score de crédito | Acima de 600 pontos | Limpe negativações e use Cadastro Positivo |
| Comprometimento de renda | Parcela ≤ 30% da renda bruta | Some a renda do cônjuge/composição |
| Histórico de pagamentos | Sem atrasos recentes | Quite dívidas antes de solicitar |
| Estabilidade de emprego | Mín. 3 meses no emprego atual | CLT aprovado mais facilmente que autônomo |
| Documentação | RG, CPF, renda, FGTS, IR | Declare IR corretamente – é base da análise |
Minha Casa Minha Vida 2026: quem tem acesso às taxas subsidiadas
O programa federal oferece taxas muito abaixo do mercado para famílias de baixa renda:
| Faixa | Renda familiar bruta | Taxa máxima (a.a.) | Subsídio |
|---|---|---|---|
| Faixa 1 | Até R$ 2.850/mês | 4% a 5% | Até R$ 55 mil |
| Faixa 2 | R$ 2.850 a R$ 4.700/mês | 5,5% a 7% | Até R$ 29 mil |
| Faixa 3 | R$ 4.700 a R$ 8.000/mês | 7,66% a 8,16% | Sem subsídio direto |
Valores e taxas do MCMV vigentes em maio/2026. Limites de valor do imóvel variam por região. Inscrições pela Caixa ou banco parceiro. Fonte: Ministério das Cidades.
Checklist completo de documentos para o financiamento
Ter todos os documentos prontos antes de entrar no banco reduz o prazo de aprovação de semanas para dias:
| Documento | Quem precisa | Validade |
|---|---|---|
| RG e CPF (ou CNH) | Todos os compradores | Sem validade |
| Comprovante de estado civil (certidão) | Todos | 90 dias |
| Hólerites dos últimos 3 meses | CLT | 3 meses |
| Extrato do FGTS | Quem vai usar o FGTS | 30 dias |
| Declaração de IR (2 últimos anos) | Todos | – |
| Extrato bancário (3 meses) | Todos | 30 dias |
| Decore ou pró-labore | Autônomos / sócios | 3 meses |
| Carnê-leão dos últimos 12 meses | Autônomos com rendimentos PF | 12 meses |
| Matrícula do imóvel (atualizada) | Imóvel usado | 30 dias |
| IPTU do exercício atual | Imóvel usado | Ano corrente |
Documentos do imóvel na planta: contrato de compra e venda com a construtora substitui matrícula e IPTU. Banco pode solicitar documentos adicionais dependendo do perfil do comprador e do valor do financiamento.
Simulador: impacto da amortização extra no prazo do financiamento
Usar o 13º salário ou FGTS para amortizar reduz drasticamente o prazo e os juros totais. Exemplo com R$ 300 mil financiados a 11% ao ano em 360 meses (Price):
| Amortização extra (anual) | Prazo final | Total pago | Economia vs sem amortizar |
|---|---|---|---|
| Nenhuma | 360 meses (30 anos) | R$ 822.960 | – |
| R$ 5.000/ano (13º) | ~252 meses (~21 anos) | R$ 682.416 | R$ 140.544 |
| R$ 10.000/ano (FGTS) | ~204 meses (~17 anos) | R$ 602.352 | R$ 220.608 |
| R$ 20.000/ano | ~144 meses (~12 anos) | R$ 493.920 | R$ 329.040 |
Simulação aproximada com Tabela Price, taxa de 11% ao ano, amortização reduzindo o prazo (não a parcela). Amortizar o prazo é mais eficiente que reduzir a parcela – você termina o financiamento mais cedo e paga menos juros no total.
Os 6 erros mais comuns de quem financia um imóvel
- Erro 1 – Não simular antes de visitar o imóvel: se apegar emocionalmente a um imóvel que não cabe no orçamento. Simule antes, defina o teto e só então procure imóveis nessa faixa.
- Erro 2 – Ignorar o CET: comparar apenas a taxa nominal. O CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros e IOF – é ele que determina o custo real.
- Erro 3 – Não guardar a entrada mínima de 20%: financiar 90% ou mais do valor eleva o custo e aumenta o risco de inadimplência. Entrada maior – taxa menor.
- Erro 4 – Esquecer os custos de cartório: ITBI (2% a 3% do valor), escritura e registro somam 3% a 5% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 400 mil, são até R$ 20.000 extras.
- Erro 5 – Usar toda a reserva na entrada: sobrar sem reserva de emergência após comprar o imóvel é armadilha – qualquer imprevisto (desemprego, reparo) compromete as parcelas.
- Erro 6 – Não comparar bancos: a diferença de 0,5% ao ano entre bancos representa dezenas de milhões em financiamentos longos. Simule em pelo menos 3 bancos antes de assinar.
